高管“后花園”的金地商置(00535.HK)，近期開啟了組織架構大調整。

裁撤縮編的背面是，金地商置業績壓力巨大，盈利能力急劇惡化。或許，更令市場頗為擔憂的是，號稱以商業地產+產業園區模式運營的金地商置，被金地集團收購后，十年間仍然在重復著母公司的老路，以住宅開發同業競爭。

顯然，無論是戰略層面，還是短期業績，金地商置都壓力不小。

01

組織架構大調整

金地商置此次組織架構調整被視為十年來最大一次，涉及旗下區域公司、分公司以及多位地方大員。

據悉，金地商置撤銷西南區域公司，同時成都公司與昆明公司合并，成立新的成昆公司，且并進華南區域；華中區域被撤銷，原武漢公司劃入東部區域，原長沙公司劃入華南區域，原河南事業部劃入華北區域。

人事層面，西南區域被降級成為成昆公司后，總經理由原成都公司總經理羅琦擔任；原昆明公司總經理游強調任東部區域副總經理、兼任淮海公司總經理；原西南區域公司總經理李鵬擔任金地商置旗下廣電地產董事長。

另有媒體消息稱，原華中區域助理總經理李朗調任東部區域助理總經理，兼任東部區域武漢公司總經理；侯盼龍擔任長沙公司總經理；原河南公司總經理朱漢鵬任命另行發文。免去丁東風東部區域助理總經理、東部區域原蘇南事業部總經理職務，其職務任命另行發文。

還有消息稱，金地商置2021年才成立的城市更新公司也遭撤銷，此外華中區域總經理已提出離職。

“金地商置的‘大地震’或許與其業績面臨的巨大壓力密不可分。在不少房企都在去年大幅調整之際，金地商置當時動作不大，所以目前的滯后其實也說明公司很晚才意識到不這樣做不行。”有華南地產人士告訴《港灣商業觀察》。

當然，“大動”如果符合預期倒也值得，倘若造成大量地方大員離職，恐怕也得不償失，而這往往是大多數公司不愿意采取的雙刃劍風險。

02

下滑一致，ROE大降

2023年剛好是金地商置的十周年，它的前身是金地集團于2012年收購的香港上市公司星獅地產。

經營數據上看，今年1月份，金地商置實現合約銷售總額約22.96億元，同比下滑59.68%。2022年全年，金地商置實現合約銷售額617.73億元，同比減少21.26。客觀而言，作為房企重要指標，銷售額的下滑在去年是行業現象，金地商置與行業同步。

在盈利指標方面，金地商置所面臨的壓力也顯得不小。

2022年上半年，金地商置實現營收21.74億元，同比減少56%；歸母凈利潤10.74億元，同比增長1%；毛利約11.14億元，同比減少22%。

以年為觀察，雪球數據顯示，2019年-2021年，金地商置毛利率分別為53.00%、39.27%、20.33%；總資產回報率分別為6.60%、6.83%、5.67%；凈資產收益率分別為28.27%、25.66%、19.76%。

到了2022年上半年，金地商置毛利率、總資產回報率以及凈資產收益率分別為25.63%、1.38%與4.98%。

如果說財務指標及銷售額都有著市場波動影響的話，那么金地置業的經營模式則難免被人詬病。

03

“千億夢”與“雙翼”的沖突，凌克滿意嗎？

在2010年，金地對外提出了“一體兩翼”戰略:以住宅業務為核心，以商業地產和金融業務為兩翼，協同發展。

很明顯，金地商置至關重要將成為金地集團發展商業地產的重要引擎。外界彼時很容易理解:金地集團主做住宅，金地商置主做商業+產業園區，金融業務將依托于原有的穩盛投資。

而由于商業地產周期漫長，加上金地商置本身與國內不少商業地產開發商相比資歷及經驗較淺，所以，商業地產一翼無法從理想照進現實。

根據億翰智庫數據，金地商置2014年至2019的營業收人中，住宅收入占總收入的比重一直維持在90%左右。而且，從2019年開始，金地商置住宅業務占總收入超過90%，2021年達到了92%。

截至2022年上半年，住宅業務的收入占金地商置總收入達到了71%，當然這一迅速下降態勢或與大環境密切相關。

號稱要打造“一體雙翼”的金地集團，在金地商置發展策略上，陷入到與母公司同業競爭的規模效應上，這不免令人尷尬。

“如果早些年不追求規模效應，把商業地產+產業園區做精做細，也許金地商置目前可能會更好一些，不會被沖擊過大，當然，沒有人能想得到地產行業的巨變與疫情帶來的影響。”前述華南市場人士表示。

截至2022年12月，金地商置產業園區進入全球18座城市，開發運營產業類項目41個，管理面積415萬平米；精致商業項目主要位于北京、深圳、西安、杭州、南京、武漢以及上海等地；長租公寓則以金地草莓社區，覆蓋深圳、上海、杭州、廣州以及成都等地，擁有70+運營門店；住宅業務則集中在長沙、北京、上海、廣州、南京、溫州、濟南、昆山、昆明、武漢、徐州、南昌等地。

多年來在住宅業務上的同業競爭現實，自然備受爭議。這其實也多少體現在金地集團及金地商置高管的對外表示上。

“金地商置在商業地產和產業地產方面的發展，也為金地集團的住宅業務帶來協同效應，為金地集團提升綜合競爭能力發揮應有的作用。”凌克說道。

凌克還曾對外談到，今后一家公司如果說它只能做一點住宅，這家公司是沒有競爭力的。

金地商置商業管理公司常務副總經理朱彬在2021年5月接受《贏商對話》采訪時表示，“金地商置一直以來不是以追求規模為目標，更注重項目質量，做精致、特色化商業。”

這話顯然脫離現實。2013年，金地商置銷售額42.3億元，同一時間，金地集團銷售額450億元；到2022年，金地商置銷售額近618億元，金地集團銷售額為2218億元。

也就是說，在共同逐鹿住宅業務的近十年，金地商置銷售額翻了14.6倍，金地集團銷售額則翻了4.93倍。

這多少有些尷尬，在搶灘住宅業務大病的速度上，金地商置超越母公司，迅速完成規模效應。

至少對金地商置管理層而言，多年來似乎都寄望著規模夢。2020年年初，金地商置行政總裁徐家俊表示，要在3年實現千億規模的目標。成為繼金地集團跨過千億門檻之后，集團內又一個達到千億規模的上市企業。

誠如外界所言，金地商置管理層與金地集團高管層實則是“兩個牌子，一套人馬”:金地商置董事長黃俊燦目前是金地集團總裁；金地商置行政總裁徐家俊目前是金地集團高級副總裁、董秘。

在住宅業務中左右互搏的金地商置，是否還有千億夢，對規模效應的野心還有多大，與金地原有的夢想又有多元差距，《港灣商業觀察》日前聯系了金地商置行政總裁、金地集團董秘徐家俊，未能收到回應。