自7月底中央定調要調整優化房地產政策以來，中央和地方不斷釋放政策寬松信號，多項全國性購房政策優化調整落地，各地方政府也因城施策密集發布優化新政，特別是近期，多個熱點二線城市的購售限制性政策也開始全面退出。在多項政策疊加影響下，多地樓市活躍度增加，特別是一線城市“認房不認貸”政策落地后效果明顯。

接受證券時報記者采訪的業內人士認為，多項新政帶動下，預計核心城市“金九銀十”市場可期，一線城市市場持續時間將好于二線及三四線城市。但若一線城市限購等政策保持不變，積壓的住房需求釋放后，市場可能在10月后繼續調整。

樓市政策持續優化

7月24日，中央政治局會議首次明確了“我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”，并首次提出要“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”。7月27日，住建部落實中央政治局會議精神，強調要“大力支持剛性和改善性住房需求”，進一步明確了三大政策支持方向，包括降低購買首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”。

8月25日以來，多項全國性購房政策優化調整落地，包括統一下調商貸首付比例下限和二套房貸利率下限、降低存量首套住房貸款利率、推進“認房不認貸”落地、延期換購住房退還個稅政策等，體現了中央對當前合理住房需求的大力支持。

與此同時，各地方政府也在加緊落實中央政策，因城施策優化調整購房政策，特別是9月上旬，政策發布最密集。據中原地產研究院統計，9月前10天，各地累計發布房地產調控政策高達56次。截至目前，已有超過30個城市明確執行“認房不認貸”政策。

除了提高公積金貸款額度、降低首付比例和房貸利率、給予購房補貼等常規支持措施，以及落實“認房不認貸”政策，近期，多個二線城市的購售限制性政策也開始全面推出。證券時報記者梳理，僅9月7日至15日9天時間里，就有大連、蘭州、青島、濟南、福州、鄭州、合肥等7個二線城市全面取消了限購和限售政策，南京也取消了限購政策，蘇州對120平方米及以上商品住房不再限購。

隨著市場供求關系發生重大變化，一線城市的限制性政策也有所松動。9月12日，證券時報記者采訪獲悉，北京已經放松二手房指導價限制，單價18萬元/平方米以下的房源現在都能展示了，高價學區房房源明顯增多。

核心城市政策效果初顯

在多項政策疊加影響下，多地樓市活躍度增加，特別是一線城市“認房不認貸”政策落地后效果明顯。

其中，北京“認房不認貸”落地后首日二手房市場熱度最高，無論是帶看量還是成交量，相比之前都有所增加，同時，房源掛牌量也大增。據中原地產研究中心統計，新政后一周，北京二手房成交了5000套，新建住宅成交3500套，二手房一周成交量超過之前半個月的量，新建住宅一周成交量已經超過之前一個月的量。

深圳“認房不認貸”效應也開始顯現，經深房中協統計，上周，深圳市二手房交易量明顯回升，環比上漲26.4%。

據中指研究院統計，上周，從核心城市新房日度網簽數據來看，北京、深圳、武漢銷售略有好轉，環比分別增長16.9%、3.8%、3.3%。二手房方面，由于網簽數據存在滯后情況，多城市“認房不認貸”落地后，重點城市二手房成交套數環比基本持平，在低基數下同比增長40.1%。

另外，“認房不認貸”政策利好人群中包括“賣一買一”的換房人群，政策出臺后，各城市二手房掛牌量有所提升。根據中指研究院監測，新政當晚上海掛牌房源增加1000多套；深圳8月31日新上二手房源2082套；北京9月2日至9月3日兩天二手房掛牌房源增加3300套，上周掛牌量增加超6000套。

對于當前的市場情況，中指研究院市場研究總監陳文靜認為，一線城市“認房不認貸”政策推動“賣一買一”置換鏈條轉動，短期內二手房掛牌量出現增加，前期觀望或積壓的購房需求將得到快速釋放，供求同步增加背景下，房價未出現大幅波動。而掛牌量的增加一定程度上意味著置換需求正在入市，預計二手房成交量也將企穩恢復。

核心城市“金九銀十”可期

當前政策效果能持續多久，“金九銀十”傳統銷售旺季能否出現備受關注。

中原地產首席分析師張大偉在接受證券時報記者采訪時表示，9月一二線城市出現了政策潮，會影響市場成交，釋放存量需求。對于北京市場來說，肯定會出現“金九銀十”，9月二手房網簽量有望超過1.5萬套。

“從目前看到的樓盤銷售情況來看，‘金九銀十’市場預期是非常好的，市場情緒和市場走勢都向好。”易居研究院研究總監嚴躍進對證券時報記者表示，后續需要注意的新情況是，二手房掛牌量增加的去化問題。

陳文靜也認為，多項新政帶動下，預計核心城市“金九銀十”市場可期，一線城市市場持續時間將好于二線及三四線城市。究其原因，第一，一線城市前期被政策壓制的購房需求較多，政策優化后購房門檻大幅降低，需求入市將對市場形成更好支撐；第二，一線城市人口規模、居民購買力等基本面更強，對住房需求的支撐度也更高；第三，一線城市房價預期漸穩，而普通二線及三四線城市房價下跌預期仍在，市場修復需要更長時間。

不過，張大偉同時指出，對于北京等一線城市來說，當下“認房不認貸”主要影響的是剛需改善家庭，大部分需要“賣一買一”，這部分家庭需求短期消化后，后續如果沒有郊區限購松綁、剛需首套房利率降低等政策出臺，市場可能在10月后繼續調整。

陳文靜同樣認為，若一線城市限購等政策保持不變，積壓的住房需求釋放后，預計銷售將逐步趨穩。在她看來，核心城市政策仍有優化空間，二線城市有望全面取消過去在市場過熱階段出臺的限制性政策；一線城市政策調整取決于市場恢復程度，未來有望按照因區施策原則，優化限購政策。另外，降低首付比例、降低房貸利率加點數、降低交易稅費等也是一線城市政策優化方向，如北京、上海首套住房首付比例有望降至30%，廣州、深圳或降至20%，同時京滬普宅認定標準已十年未做調整，存在優化空間。

責編:萬健祎

校對:趙燕